U zadnje vrijeme Gradsko vijeće donosi zaključke o odricanju od prava prvokupa za kulturna dobra, ali u tekstu se više ne nalazi točka kojom se propisuje sljedeća odredba:
Po zaključenju Ugovora o kupoprodaji za predmetnu nekretninu ponuditelj se obvezuje jedan primjerak Ugovora dostaviti Gradu Splitu, Službi pravne zaštite i za stanove i poslovne prostore.
Ova obveza za ponuditelja, da nadležnoj službi po ostvarenoj kupoprodaju predoči ugovor kao dokaz kako nije prodao nekretninu za manju cijenu od one koju je ponudio Gradu Splitu, ranijih godina se nalazila redovito u zaključcima Gradskog vijeća. Naime, Zakonom o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara propisano je da se ne smije prodati nekretninu za nižu cijenu od one koja je ponuđena onima koji imaju pravo prvokupa, a to su Grad ili Općina, Županija i država.
Zašto se sada izostavlja ta obaveza za prodavatelja nekretnine? Koliko se može vidjeti, ova promjena se prvi put dogodila u listopadu 2022. na 5. sjednici Gradskog vijeća. Odnosno nakon ponovljenih lokalnih izbora.
Poslali smo pitanje pročelniku za društvene djelatnosti Mariju Negotiću, zamolili smo ga za žuran odgovor koji nije stigao. Ukoliko stigne, objavit ćemo ga.
No, na osnovi pitanja koje je postavila bivša gradska vijećnica Tamara Visković može se zaključiti kako unatoč tome što je ranije Gradsko vijeće obavezivalo vlasnike da Gradu dostave kupoprodajne ugovore, od toga nije bilo koristi.
Naime, Visković iz stranke "Možemo" je na sjednici Gradskog vijeća u prosincu 2021. upitala kontrolira li netko što se događa nakon što se državne i lokalne institucije odreknu prava prvokupa na nekretnine.
– Pitanje je potaknuto točkama koje se nalaze na današnjem dnevnom redu, a odnose se na odricanje prava prvokupa za nekretnine u Staroj gradskoj jezgri (SGJ). Cijene koje se navode u dokumentaciji iznimno su, pa i nerazumno visoke, i jasno je da Grad nema ni mogućnosti, a vjerojatno ni interesa, da učini išta drugo nego da se svog prava odrekne. No, ukoliko se nekretnina ne proda po prvobitno traženoj cijeni, prodavatelj bi je iznova morao ponuditi Gradu.
Tko je taj koji prati poštuje li se to pravilo, za koliko je konkretnih nekretnina posljednjih godina obavljena takva provjera, i s kakvim rezultatom? – upitala je bivša gradska vijećnica.
Iz Službe za gospodarenje gradskom imovinom grada Splita od smijenjenog pročelnika Ivana Leke dobila je nimalo ohrabrujući odgovor koji je upućivao da bivši vlasnici nekretnina Gradu ne dostavljaju ugovore, niti to gradska uprava od njih traži.
– U svim zaključcima o odricanju od prava prvokupa navodi se članak 3. koji glasi: "Po zaključenju Ugovora o kupoprodaji za predmetnu nekretninu ponuditelj se obvezuje jedan primjerak Ugovora dostaviti Gradu Splitu, Službi za gospodarenje gradskom imovinom".
Ne postoji sredstvo prisile kojim bi se prodavatelja "natjeralo" da ugovor nakon obavljene kupoprodaje dostavi Gradu Splitu i da se Službi omogući uvid u isti. U Zakonu o očuvanju i zaštiti kulturnih dobara ne postoji zakonska obveza prodavatelja da šalje ugovor Gradu nakon obavljene kupoprodaje – odgovorio je Leko koji očito nije smatrao odluku Gradskog vijeća dovoljnom da se obaveže prodavatelje da Gradu dostave ugovore.
U Dalmaciji se na sjednicama gradskih i općinskih vijeća i na sjednicama županijskih skupština često nađu točke dnevnog reda sa zaključcima o odricanju od prava prvokupa kulturnog dobra za nekretnine.
Je li Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara manjkav zato jer ne propisuje da se kupoprodajni ugovori, nakon što se sklope između kupca i prodavatelja, dostave državnim tijelima i lokalnim jedinicama koje su se odrekle prava prvokupa, što dopušta da se nekretnine koje se nalaze u atraktivnim područjima prodaju po cijenama koje se ne mogu kontrolirati?
Na primjer, nakon što Grad, Županija i Vlada RH odbiju ponudu, ugovor s kupcem se može sklopiti za manji iznos nego što je ponuđen na prvokup, a kupac ostatak novca isplaćuje u gotovini, što je povoljnije za njega jer onda plaća manji porez. Da ne spominjemo pranje novca, za što je osobito zgodno, ako se, kako je navela Visković, nakon prve ponude koju je Grad odbio, sklopi ugovor s drugim kupcem, a što Grad ne kontrolira.
Iz Ministarstva kulture tvrde da ukoliko se pravne osobe koje imaju pravo prvokupa (Republika Hrvatska, Grad, Županija ili Općina) ne namjeravaju njime koristiti, vlasnik može kulturno dobro prodati drugoj osobi uz cijenu koja ne može biti niža od cijene navedene u ponudi i pod uvjetima koji za kupca nisu povoljniji od uvjeta sadržanih u ponudi.
Međutim, Ministarstvo priznaje da Zakon ne predviđa da se nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora prati daljnji tijek događaja.
Ako je ovlaštenik prvokupa zainteresiran za kupnju određenog kulturnog dobra, a u svom proračunu nema dostatna sredstva za cijenu koju vlasnik u svojoj ponudi traži, iz Ministarstva predlažu da može s vlasnikom (ponuditeljem) pregovarati za kupnju kulturnog dobra po nižoj cijeni.
– Ako ponuditelj ne želi prodati po manjoj cijeni, a pronašao je kupca za ponuđenu cijenu, onda ga ovlaštenik prvokupa svojim zaključkom može obvezati na dostavu kupoprodajnog ugovora, kao što može od nadležnog suda zatražiti uvid u kupoprodajni ugovor nakon što utvrdi da je kupoprodaja obavljena. U tom slučaju može se tražiti poništenje ugovora u roku od pet godina od dana zaključenja ugovora – ističu u Ministarstvu.
– Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara uređuje ovo pitanje na način da je moguće ostvarenje prava prvokupa i kupoprodaje kulturnog dobra za koji postoji poseban interes pojedinog ovlaštenika prvokupa, ali sukladno načelu razmjernosti, kao načelu Europske unije i Republike Hrvatske, u smislu da se građanima ne može uvesti nerazmjerna obveza troška preslike i dostavljanja Ugovora o kupoprodaji u svim slučajevima – kažu u Ministarstvu, ali nije baš jasno zašto bi bio veliki trošak da netko dostavi kupoprodajni ugovor.
– Zaključno, Zakon o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara ne uređuje poslove posredovanja u prodaji nekretnina, niti su nacionalna, regionalna ili lokalna tijela javne uprave nadležna pratiti takve poslove, a u slučaju zlouporabe ili kršenja zakona u nadležnosti je porezne inspekcije, policije i ostalih nadležnih službi – zaključuju u Ministarstvu kulture i prebacuju lopticu odgovornosti na druge da "pročešljaju" kupoprodajne ugovore.
Drugim riječima, postoji Zakon o zaštiti kulturnih dobara koji kaže da netko ne smije prodati nekretninu koja je kulturno dobro, ili se nalazi u kulturno-povijesnoj cjelini pod zaštitom UNESCO-a, za manji iznos negoli je ponudio Gradu, Županiji ili državi.
Ali na kraju ispada da nitko od njih nije nadležan da prati promet nekretninama. No, ako nitko, počevši od Grada koji ima prvenstvo na korištenje prava prvokupa, ne traži da se ugovori nakon prodaje pokažu, onda se neće ni znati što se dešava nakon što ga se svi odreknu.