"Dalmatia Tower" je dobio građevinsku dozvolu, a namjena mu je hotel kategorije četiri zvjezdice. Kapacitet mu je 214 smještajnih jedinica (210 soba i četiri apartmana), s pratećim sadržajima.
A prateći sadržaji su konferencijske dvorane smještene na drugom katu, sobe za sastanke (Hotel Business Centar) koje su smještene od treće do 15. nadzemne etaže i prostor wellnesa na 16. katu. Od 17. do 27. kata su smještajne jedinice hotela.
Tako nam je objašnjeno iz Grada kako stoje stvari s "Dalmatia Towerom". Najvišom građevinom u Hrvatskoj koja nema parkirna mjesta za poslovne prostore, a čiji je investitor obećao radna mjesta za tisuću ljudi. No, zgrada ima 190 parkirnih mjesta, i to za potrebe smještajnih jedinica hotela.
Kad smo pitali prošli put investitora gdje će parkirati svi ti brojni ljudi iz poslovnih tvrtki za koje je najavio da su zainteresirane za zakup prostora, on je odgovorio da su radili sve po propisima i zbog toga dobili potrebne dozvole, a svjesni su strašnog problema sa parkirnim mjestima u Splitu, pa će uskoro poduzeti korake o kojima će obavijestiti javnost. Dakle, nije problem u njima što nisu izgradili parkirna mjesta. Nego je problem u Splitu, kojem fali parkinga.
Deset katova manje
Iz Grada su nam rekli da je za objekte poslovne namjene na stotinu četvornih metara površine potrebno osigurati dva parkirna mjesta kad su u pitanju poslovni uredi, odnosno, četiri parkirna mjesta kad su u pitanu poslovnice. Dakle, da je "Dalmatia Toweru" namjena drugačije određena, onda bi morao osigurati parkirna mjesta i za poslovne urede, a ovako ne mora.
Pogledajmo sada vrlo informativni tekst iz 2015. godine, koji je za časopis "Građevinar" napisao Branko Nodilo. Autor članka navodi da mu je glavninu podataka dao "project manager" Davor Pavlov, član uprave tvrtke investitora "Dalmatia Tower". Dakle, u tekstu se tvrdi da će toranj imati 17 katova, a da će biti "namijenjen poslovnim sadržajima i hotelu s četiri zvjezdice i 190 soba. U podzemnim su etažama predviđene garaže (ukupno 192 parkirna mjesta)".
Dakle, u ondašnjim projektima je za hotel bilo 24 smještajnih jedinica manje, umjesto sadašnjih 27 katova bilo je 17 katova, a broj parkirnih mjesta je bio isti kao sada. S porastom katnosti omogućilo se više prostora za najam poslovnim tvrtkama, više hotelskih soba, ali nije se moralo uložiti u proširenje parkinga.
Kako je to moguće? Pa čitava zgrada je proglašena za hotel, to jest za poslovni hotel u kojem, kako piše, ima 13 katova hotelskih sadržaja - soba za sastanke. A onda se parking mjesta, kažu iz Banovine, po GUP-u računaju prema broju spavaćih soba. Genijalno, zar ne?! Tko je to odobrio? Ivo Baldasar.
Naime, Željko Kerum je 2012. donio Zaključak o prihvaćanju Idejnog projekta za poslovnu građevinu i hotel - poslovni sklop "Westgate". A Baldasar je 2016. donio Zaključak o prihvaćanju Izmjena i dopuna Idejnog rješenja za hotelsku građevinu s pratećim sadržajima (Westgate).
U konačnici je građevinska dozvola izdana 2018. u vrijeme Andre Krstulovića Opare. Ne zaboravimo, Baldasar je došao za gradonačelnika upravo iz hotelijerske struke, bio je direktor "Sunčanog Hvara". Dakle, ne bi se moglo reći da nije znao što potpisuje.
Ukratko, Baldasar je oslobodio investitora Josipa Komara plaćanja velikog iznosa za urbanistički bonus koji bi po GUP-u morao investirati u javne sadržaje zbog deset katova koje mu je odobrio, a oslobodio ga je i investicija za parkirna mjesta time što je prihvatio da čitava građevina bude u namjeni kao hotel s pratećim sadržajima.
Ušteda u investiciji
Probali smo izračunati koliko bi "Dalmatia Toweru" trebalo za uredske prostore kako propisuje GUP. Prema odgovoru Tea Vojkovića, toranj ima 22.816,73 m2 bruto nadzemne površine.
Ako uzmemo da su etaže od 3. do 15. u svojstvu Hotel Business Centra (u njima se, koliko smo shvatili, namjeravaju iznajmljivati poslovni prostori), onda je u pitanju više od 10 tisuća četvornih metara. Računamo li da je za poslovne urede potrebno osigurati dva parkirna mjesta na 100 četvornih metara, onda je to ušteda u investiciji za najmanje 200 parkirnih mjesta.
Budući da je za sadašnjih 190 parkirnih mjesta investitor morao iskopati pet podzemnih etaža, onda bi za nešto više od 200 mjesta morao još toliko kopati. A u "Građevinaru" je pisalo da su imali problema s podzemnim vodama... Očito ne bi bilo lako. Što je bolje? Proglasiti toranj za business hotel, pa ne moraš kopati do središta Zemlje.
Pogledajmo koliko parkirnih mjesta imaju najveće zgrade u Hrvatskoj, a sve su uglavnom poslovne. Uzeli smo u obzir novije, jer starije nisu imale slične norme što se tiče parkinga.
Prva je nakon rata HOTO centar Tomislava Horvatinčića. Neboder je trebao imati 22 kata i visinu od 90 metara. Ali, pazite ovo, zbog nedostatka osiguranog parkinga (jer ima 249 parkirnih mjesta), morao se zadovoljiti sa 17 katova i 64 metra visine. Horvatinčić je očito imao sinkopu, zajedno s Milanom Bandićem, kad se nisu sjetili napraviti nekoliko hotelskih soba, proglasiti čitav HOTO centar za business hotel, pa bi im trebalo nula parkinga za uredske prostore.
Pogledajmo situaciju u sklopu DMV kvarta u Zagrebu, koji je završen 2015. Jedan neboder s uredskim prostorima doseže 13 katova, ali tu je i drugi toranj po veličini u Hrvatskoj s 25 katova. U oba objekta osigurano je ukupno 635 parkirnih mjesta za uredske prostore.
U zagrebačkom "Eurotoweru" (2006.), koji ima 26 katova za poslovne prostore ima 375 parkirnih mjesta, a površina zgrade koja se daje u najam iznosi 18.477 m2. Arhitekt Otto Barić, koji je projektirao "Dalmatia Tower" u Splitu, prije toga je projektirao "Zagrebtower" (2006.).
No, tornju u Zagrebu u Radničkoj ulici koji ima 22 kata, a visok je 81 metar, u podzemnoj garaži i na vanjskom parkiralištu ima ukupno 500 parking mjesta. Još jedan zagrebački toranj je "Sky Office Tower", koji je dvostruki toranj od 22 kata, on ima osiguranih čak 706 parkirnih mjesta, od čega 649 u podzemnim garažama.
"Eurodom" u Osijeku, koji je poslovni, kulturni i trgovački centar, ima garažu s 900 parkirnih mjesta. Iako nisu neboderi, možemo spomenuti još poslovni centar "City Plaza" u Slavonskoj ulici u Zagrebu, koji raspolaže s 43.000 m2 uredskih i maloprodajnih prostora za zakup, a ima 726 parkirnih mjesta u garaži. Ili "Grand Centar" na uglu Hektorovićeve i Radničke, također u središtu Zagreba, koji ima 332 mjesta u garaži za poslovne prostore.
Poduzetnička ideja
Što se tiče splitskog slučaja, zanimljivo je pogledati program urbanističko-arhitektonskog natječaja iz 2010., s kojim je u doba Keruma izdvojena Komarova gradnja iz Gradskog projekta Kopilica. Tamo piše da se dvije zgrade rade odvojeno, "na katovima treba predvidjeti uredske prostorije, na jednoj od faza hotelske sadržaje, fitness zonu i vidikovac na vrhu zgrade, penthouse".
Zato se kasnije tvrdilo da će jedan objekt biti poslovni, a drugi mješovite namjene, hotel s wellnessom i uredskim prostorima. Što se tiče parkinga, u Programu je tablica iz GUP-a o tome koliko je za koju namjenu potrebno imati parkirnih mjesta. A uz nju piše ovo: "Potreban broj parkirališnih ili garažnih mjesta iz gornje tablice određen je u odnosu na bruto razvijenu površinu BRP odgovarajućeg tipa građevine".
Upitali smo Tea Vojkovića o tome, a on nam je odgovorio da se za hotele po GUP-u gleda broj smještajnih jedinica. Dakle, u programu za natječaj je pisalo jedno (da se parking mjesta određuju prema površini zgrade (BRP) i ovisno o njezinoj namjeni.
A Vojković kaže da za hotele to zapravo ne važi, već se samo gleda koliko imaju soba i koje su kategorije. Nije li super rješenje da se onda proglasi sve za hotel pa možeš do neba graditi a da ne moraš brinuti o parkingu? Osobito ako ne moraš platiti za urbanistički bonus. Samo trebaš imati nekog da ti odobri tako briljantnu poduzetničku ideju.