Čudo hrvatske legalizacije: divlja gradnja pretvorena je u nekretninsko blago od 100 milijardi eura, tko se najviše okoristio?

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama donijela je Vlada na čelu sa Zoranom Milanovićem 2012., a nastavila ga je provoditi i Vlada Andreja Plenkovića, sve do lani u lipnju, kada je i zadnji ciklus legalizacije bespravno izgrađenih objekata okončan. Trebao je to biti ambiciozan transpolitički projekt s ciljem uvođenja reda u hrvatski prostor, i to od davne 1968. do 2011. godine. Je li u tome uspio ili je postao, kako to često biva, poligon sitnih oportunista? Tko se njime najviše okoristio? Je li potvrdio ono staro hrvatsko pravilo “biti pošten je biti glup”?

Po svemu sudeći, kako piše Novac.hr, pojedini domišljati Hrvati iskoristili su državni pothvat ozakonjenja “divlje” gradnje, formalno legalizaciju nezakonito izgrađenih zgrada ili kako se u narodu kraće uvriježilo – legalizaciju, da i sami ušićare koju kunu ili se na ovaj ili onaj način okoriste. Među ostalim, od prodaje tzv. praznih zahtjeva za legalizaciju, prenamjene zemljišta legalizacijom pa do poduzetnika koji možda i nisu dio građevinske struke, ali su ulovili oportun trenutak pa na brzinu osnovali ured za legalizaciju. Što se i ne bi ljudi okoristili, reći će neki, država je i tako od legalizacije, prema podacima Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, uprihodila ukupno 1,75 milijardi kuna.

Polovica je završila u državnom proračunu, za potrebe, kako kažu, uklanjanja zgrada izgrađenih bez akta za građenje iako građevinska inspekcija godišnje donese tek 1500 rješenja o uklanjanju. Puno manje, a možda i nimalo se takvih nelegalnih građevina na koncu ukloni. Preostalu polovicu novca podijele jedinice lokalne samouprave i Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada (AZONIZ), koja je s radom prestala početkom srpnja ove godine, a njezina je funkcija bila pomagati županijama i gradovima brže rješavati veliki broj pristiglih zahtjeva. Drugi će zgranuto istaknuti da je apsurd legalizacije već u tome što postoji državna institucija, znakovitog naziva Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada, zadužena za izdavanje “zakonske propusnice” svima koji su, ne obazirući se na zakonsku proceduru i bez straha od sankcija, lakomisleno gradili građevine bez valjanih dozvola. Pogoduje se tu ionako duboko ukorijenjenom mentalitetu domaće “snalažljivosti”.

Senahid Dubravić, arhitekt i vlasnik tvrtke Tehnograd-ing, kazao nam je da je, radeći na legalizaciji i provodeći vrijeme na terenu, uvidio da je bilo slučajeva u kojima su ljudi gradili iz nužde, ali bilo je i onih koji su gradili jer su mogli.

- Je li se legalizacijom sredila situacija u prostoru, ne znam reći. Činjenica je da su u procesu zaradili i arhitekti i država, ali isto tako je činjenica da je u legalizaciji prošlo svašta što je nagrdilo prostor, posebno na obali i otocima, navodi Dubravić.

Koliki su, zapravo, bili razmjeri “divlje” gradnje dovoljno govori podatak Ministarstva graditeljstva o legaliziranoj kvadraturi u razdoblju od 2012. do lipnja 2019. Ukupno je u tom razdoblju ozakonjeno 884.608 “divljih” objekata u Hrvatskoj, prema Registru izdanih rješenja o izvedenom stanju, odnosno gotovo milijardu kvadratnih metara (preciznije 974,260.497 m2). Čak i u konzervativnoj procjeni, uzimajući da je vrijednost kvadratnog metra 100 eura (nisu ozakonjene samo zgrade, obiteljske kuće i stanovi nego i garaže, adaptirani dijelovi građevine, balkoni i pomoćni objekti), pojavilo se na domaćem tržištu, u samo sedam godina, 100 milijardi eura u novostvorenoj nekretninskoj vrijednosti. Ilustracije radi, to je gotovo dvostruko više od ukupnog vanjskog duga Hrvatske.

Komentar na tu interpretaciju dao je, piše Novac.hr, Zdravko Golubičić, umirovljeni arhitekt i stručnjak za nekretnine, koji se s time neće sasvim složiti.

- Vaša računica može biti točna, ali s druge strane, iako se povećala količina nekretnina na tržištu, to ne znači samo po sebi da je te nekretnine moguće monetizirati. Morate znati da je tržište nekretnina presahnulo. Tko kupuje nekretnine? Kupuju ljudi između 20 i 45 godina, a većina tih iselila se iz Hrvatske. Dodatno, sama legalizacija nije dokaz o vlasništvu. Tek vlasništvom se nekretnina može monetizirati i donijeti vrijednost - objasnio je Golubičić.

Slaže se i zagrebački inženjer građevine Ivan Jurković da legalizacijom još uvijek nisu riješeni imovinskopravni odnosi, ali kaže da je legalizacija preduvjet za bilo kakvu vrijednost nekretnine.

- Ako vaša kuća nije legalizirana, onda ona nema nikakvu vrijednost, jedinu vrijednost koju tada posjedujete jest u parceli - navodi te dodaje da je još ostalo puno nelegaliziranih objekata. Nezahvalno je govoriti o točnom broju, kaže, ali to je vrlo lako provjeriti preko digitalne ortofoto-karte. Naime, 2011., godinu prije nego što je donesen Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, obavljeno je aerofotogrametrijsko snimanje Hrvatske. Preko tih je snimaka moguće, vjeruje Jurković, ustanoviti koliko je građevina ostalo nelegalno, izoliranjem onih sagrađenih između 15. veljače 1968. i 2011. godine, a koje nisu prošle proceduru legalizacije.

- Imate tu starija domaćinstva, socijalne slučajeve koji su ostali ilegalci. Ružno je reći, ali vjerujem da vlasti neće ići u rušenje tih objekata jer ne žele riskirati socijalni nemir. No to je kategorija ljudi koju su trebali prepoznati i prije donošenja zakona. Sada imamo situaciju da se ti objekti ne mogu legalizirati ako su zakasnili na zadnji rok za predaju zahtjeva do 30. lipnja 2018., a to pak znači da se te zgrade neće moći nasljeđivati. Osim ako se ne pokrene novi krug legalizacije - ističe. Napominje i da ga ne iznenađuje što se veliki broj ljudi u startu odlučio izgraditi kuću bez građevinske dozvole.

- Previše papira i pretjerana regulacija doveli su do toga da ljudi izgube živce i jednostavno kažu “što će to meni”. Evo vam jedan primjer. Htio sam nedavno zatvoriti balkon i za to mi je trebala građevinska dozvola. Drugi bi to napravili bez dozvole, ali ja sam se odlučio potruditi. Na kraju sam potrošio više od tisuću eura samo da bih ishodio dokumentaciju za zatvaranje balkona. Za to je dovoljan jedan nacrt, jedan tanki elaborat. Pa ne može biti ista procedura i dokumentacija za zatvaranje balkona i izgradnju višestambenog objekta ili bolnice - naglašava Jurković. Iako je proces legalizacije bio pozitivan, zaključuje on, ispao je, nažalost, poluproizvod.

No cijeli teret napola uspješne legalizacije nije samo na državi i Zakonu, kažu nam domaći arhitekti i geodeti, ljudi koji su u razdoblju od 2011. do 2018., u prvom i drugom naletu zahtjeva za legalizaciju, bili na terenu i naišli na svakakve slučajeve.

- Jedan je gospodin htio da mu se legalizira pomoćna zgrada, a kada smo izašli na teren, vidjeli smo da objekt nema vrata - prepričava nam jedna domaća arhitektica čiji je posao bio da izađe na teren, izmjeri i iscrta objekt te napravi elaborat koji se predavao uz zahtjev za legalizaciju. Prisjetila se i jednog slučaja kada je klijent htio legalizirati objekt koji je zapravo bio nabacani građevni materijal ograđen pločama.

- Iz zraka se to i može učiniti kao objekt, ali kad izađete na teren, odmah vidite da to nema veze s kućom - kaže te dodaje da je takve zahtjeve, naravno, odbijala, ali i da ih je puno prošlo proces legalizacije iako za to nije bilo temelja. Krivicu za to, nagađaju arhitekti, mogli bi snositi dijelom poduzetni oportunisti koji su 2012., kada su počeli nesmiljeno nicati uredi za legalizaciju na svakom koraku, odlučili u što kraćem roku zaraditi što više novca, izvodeći elaborate za sve živo, a dijelom referenti lokalne samouprave koji na koncu odobravaju legalizaciju.

Budući da postoji digitalna ortofoto-karta referenti zapravo i nemaju osobitu potrebu da izlaze na teren, što otvara mogućnost za namjerne, ali i nenamjerne propuste u procjeni objekta koji treba legalizirati. Moglo im se potkrasti da ozakone koju baraku, kamp-kućicu ili kontejner, što su sve primjeri objekata koji, zakonski gledano, ne bi smjeli biti legalizirani jer su sklopljeni na način i od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja. Iako su nam iz Ministarstva graditeljstva naveli da je njihov ispomoćni odjel AZONIZ ozakonio 134 tisuće zgrada i zabilježio 105 tisuća terenskih očevida, teško je vjerovati da će lokalna uprava s jednim ili tek nekoliko referenata vršiti terenske inspekcije kad imaju pristup ortofoto-karti.

Podsjetimo, ozakonjeno je 884.608 objekata koji su od 15. veljače 1968. do 2011. godine, kad su ortofoto-materijali prikupljeni, bili nezakonito izgrađeni, izuzmemo li iz tog broja AZONIZ-ova ozakonjenja, to znači da je 75 posto svih odobrenih legalizacija došlo iz pera lokalnih referenata. Na pitanje koji su točno motivi u pozadini pokušaja legalizacije “objekata” kao što je nabacana građa, arhitekti nisu mogli spekulirati. No jedino bi razumno objašnjenje bilo da se radi o pokušaju prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko. Pod tom pretpostavkom, može se reći da su poneki snalažljivi Hrvati shvatili da im se više isplati legalizirati kvaziobjekt na zelenoj površini za nekoliko tisuća kuna koji će poslije srušiti i time dobiti građevinsku parcelu nego ulaziti u postupak promjene prostornog plana, odnosno prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko.

Međutim, iako djeluje logično da će se to zemljište pretvoriti u građevinsko jer, po definiciji, legalizacija znači da je gradnja dopuštena, demantira nas Senahid Dubravić, arhitekt i vlasnik tvrtke Tehnograd-ing.

- Ne, to je glupost. Legalizacija se odnosi isključivo na objekt i ne zanima je namjena zemljišta. Nigdje u Zakonu o legalizaciji neće naći da se time bavi - kudi nas. Zaista, zavirivši u Zakon, tamo stoji izričita odredba: “Rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i zemljište na kojemu je ta zgrada izgrađena.”

Ipak, kada smo zatražili odgovor Ministarstva graditeljstva, nismo dobili izričiti odgovor da je to nemoguće, nego su odgovornost prebacili na tijela lokalne samouprave tvrdeći da oni (Ministarstvo) ne mogu utjecati na odabir i svrsishodnost planiranih rješenja.

- Jedinica lokalne samouprave (grad, općina, županija) samostalna je u odlučivanju u pitanjima iz svog djelokruga (prostorno planiranje, urbanističko planiranje). Ovo Ministarstvo nema nadležnost sudjelovanja u izradi prostornih planova lokalne samouprave, nego provodi postupak izdavanja suglasnosti na konačni prijedlog prostornog plana - stoji u odgovoru. Značilo bi to da je moguće, kao što je vidljivo iz rasprava na forumima iz 2013. godine, da je prenamjena zemljišta koja bi išla uz legalizaciju ovisila o dobrovolji pojedinog referenta lokalne samouprave.

Drugi slučaj mudrolije koju smo htjeli provjeriti jest onaj tzv. praznih zahtjeva.

- Da, bilo je takvih slučajeva. Prilikom predaje zahtjeva podnositelj mora na formular staviti svoje osobne podatke, ime, prezime, adresu, OIB, broj čestice i platiti 70 kuna biljega. No postoji zakonska caka. Taj može odustati od postupka legalizacije, i to pravo prenijeti na nekoga drugog – potvrdila je, kako piše Novac.hr, arhitektica iz jednog zagrebačkog ureda. I nije bila jedina. Od nekolicine domaćih arhitekata doznali smo da je prijenos prava, zapravo, javna tajna. Za tzv. prazni zahtjev očajnici koji su zakasnili na zadnji rok predaje zahtjeva, do 30. lipnja 2018. godine, plaćaju na “crnom” tržištu oko pet tisuća eura.

Problem je, naime, u tome što se u startu dopustila predaja nepotpune dokumentacije, odnosno u prvom koraku građanin koji je htio legalizirati svoj objekt mogao je predati tek formular sa svojim osobnim podacima i katastarskom česticom, a naknadno je mogao dostaviti potrebnu dokumentaciju (arhitektonsku snimku izvedenog stanja, snimku izvedenog stanja ili iskaz površina i obračunskih veličina te geodetsku snimku ili katastarski plan). Sve dok dokumentacija nije predana dopušteno je, prema Zakonu o općem upravnom postupku, promijeniti podnositelja zahtjeva, odnosno prenijeti svoja prava na nekog drugog, a sve što je za to potrebno jest pisana izjava prvotnog podnositelja i osobe na koju prenosi svoja prava. Zakon, naravno, nije predviđao da se ta prava “ispod stola” prodaju za pet tisuća eura.

Koliko je ta praksa raširena, naši sugovornici nisu htjeli spekulirati pa smo se i s tim “vrućim krumpirom” obratili Ministarstvu graditeljstva i prostornog uređenja. Ogradili su se uobičajenom formulacijom.

- Nastavno na dio zahtjeva u kojem navodite tvrdnje o “kupovanju zahtjeva za legalizaciju”, odgovaramo kako Ministarstvo o istima nema saznanja, ali ako postoje sumnje i dokazi u protuzakonite radnje u procesu legalizacije, isto je potrebno prijaviti nadležnom Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske - stoji u odgovoru Ministarstva.