U prosjeku i nismo baš neki lovaši, odnos naše prosječne plaće i cijena na tržištu nekretnina s top obalnih zona je takav da većina nas mora mjesecima junački crnčiti i pritom potrošiti nula kuna, znači staviti lokot na usta, kako bi na jedvite jade kupila kvadrat četvorni dubrovačkog apartmana na hit lokaciji.
To bi bilo oko pet tisuća eura za kvadrat na Lapadu, do sedam, osam u Starom Gradu ili Pločama, lokaciji s koje puca spektakularni pogled na zidine. A zašto baš spominjemo Dubrovnik?
Zato što ga je Numbea, svjetska baza podataka o troškovima života upravo zbog takvog omjera pozicionirala na prvo mjesto top ljestvice 140 analiziranih europskih gradova. Pretekao je na njoj Dubrovnik i drugoplasirani Saint Petersburg, na trećem mjestu Pariz, jači je i od Moskve, Praga, Beograda sa šestog mjesta, Lisabona i Milana.
A onda se na devetom mjestu ljestvice našao Split koji na nekim top lokacijama tipa Pjace, Rive, Zapadne obale, Velog Varoša, Bačvica također nudi nekretnine od pet pa do sedam i više tisuća eura po metru četvornom.
Često smo prvi, ali na ovoj ljestvici s Dubrovnikom na čelu držimo neslavni, neoptimistični rekord koji je iza sebe ostavio još gomilu gradova tipa Rim, Munchen, Bratislava, London, Budimpešta, Ljubljana, Beč.
Što ćemo više nabrajati, svih. O da, zaboravismo Zagreb koji se ugnijezdio na 42. mjestu. Dobro, znamo da nismo baš pri lovi za ovakve tržišne akvizicije s mete svjetskih bogataša, no zanima nas nešto drugo, zašto cijena dubrovačkih nekretnina tako žustro leti u nebo? I hoće li, ako već nije, dotaći famoznu cifru od deset tisuća eura po kvadratu
- Naš čovjek s prosječnom plaćom ne može ništa kupiti u Dubrovniku. Ali zato dubrovačkim tržištem nekretnina vladaju njemački, švicarski, češki, poljski, američki kupci. Jedan od razloga tako visokim prodajnim cijenama je iznimna dobit dubrovačkih nekretnina u turističkom najmu.
Pa se posljedično događa i postizanje tržišne cijene metra četvornog od sedam do osam tisuća eura za apartmanski kvadrat na Pločama.
Nedavno smo baš prodali stan od 80 kvadrata na toj lokaciji po cijeni od osam tisuća eura po metru četvornom. Zašto smo skupi? Zato što se i u apartmanima od 60 kvadrata noć može prodati za 500 eura u srpnju i kolovozu. U ostalim mjesecima sezone cijena im se kreće oko 200 do 350 eura, uz popunjenost u najboljim apartmanima od čak 200 turističkih dana. To su jako veliki iznosi i još veća dobit – veli Božo Knez – vlasnik dubrovačke agencije za nekretnine Knez Croatia d.o.o.
Win-win situacija
Prije tri godine takav bi stan na Pločama po metru tržio cijenu od 5,5 tisuća za kvadrat što ukazuje kako dubrovačko tržište nekretnina uistinu leti u nebo. Kako sada stvari stoje ići će vjerojatno i više, navodi Knez, pa ne bi bilo za čuđenje ako dođe i na famoznu desetku.
Ono što takve cijene formira je lokacija, lokacija i lokacija s koje se pruža taj famozan pogled. A u nju uz već spomenutu dubrovačku zonu Ploče spadaju i Stari grad, te prigradske zone Lozica, Zaton i Štikovica s luksuznim kućama u prvom redu do mora. Malo ih je i zato mogu i držati tako visoke iznose.
- Većina vlasnika još ih ne želi prodavati, mada ima i nekih koji ih nude po još višim cijenama, po meni nerealnima. Dubrovnik više nema puno takvih nekretnina na prodaju, nema ni mogućnosti izgradnje novih na takvim fenomenalnim lokacijama. Pa kada se uz to uveže još i inflacija, ali i dolazak investitora s lovom, koji ulog za nekretninu uz najam mogu isplatiti za 15 godina, tada se može razumjeti ovakav skok.
I što je zanimljivo, sve veći broj kupaca su naši ljudi iz dijaspore. Moji su kupci mahom stranci ili povratnici, od 50 do 60 godina, koji su dobro zaradili, i žele novac uložiti u nešto što će se oplođivati. S kupnjom dubrovačke nekretnine dobivaju i mogućnost najma, zaradu, a isto tako znaju kako će joj cijena samo rasti. To vam je win-win situacija, pogreške nema, samo dobit - veli Knez.
Dubrovnik nije samo grad, on je brend, jedinstven u svijetu, s cijelom gradskom jezgrom kao spomenikom kulture, veli Nada Burum vlasnica IMB Nekretnina Dubrovnik, koja drži kako upravo s te pozicije valja pristupiti analizi tržišta nekretnina u Dubrovniku. Posebice područja Starog grada, za kojim slijede Ploče i Sveti Jakov, prostor oko Grada s neodoljivim pogledom na zidine. Naravno, uz povijesnu vrijednost koja krasi Dubrovnik, posljednjih desetak godina on dobiva turistički impuls kao mjesto snimanja brojnih filmskih produkcija. Dodatna je to promocija, koja je s razvojem filmske industrije uvećala i tako značajan broj turista.
Trideset posto stranih kupaca
- Potražnja za nekretninama u Dubrovniku je veća od ponude. Pravilo tržišta je da u takvoj situaciji cijene nekretnina rastu. Visoko su tražene nekretnine na području stare gradske jezgre. Te nekretnine donose visoke prinose od turističkog iznajmljivanja, pogotovo jer u Dubrovniku sezona dugo traje. Gosti se u zadnje vrijeme dulje zadržavaju na jednom mjestu što snižava operativne troškove. Inflacija je značajno povećala potražnju. Investitori ulažu u nekretnine da bi očuvali svoj novac i povećali njegovu vrijednost kroz prinose. Na rast cijena su utjecale i promjene na tržištu rada zadnjih nekoliko godina. Postoji manjak radne snage, što je uz poskupljenje materijala i roba u sektoru graditeljstva rezultiralo rastom cijena izgradnje. Prelijeva se to na starije nekretnine – veli Nada.
In lokacije su i Lapad i donji dio Gruža, gdje se kupuju stanovi za život i za turističko iznajmljivanje. Iskustveno, novogradnja odnosno stanovi u izgradnji, prodaju se 90 posto odmah po ishođenom aktu za građenje, navodi nam ova poznata poslovna žena.
- Kvalitetna vila, luksuzno opremljena za odmor ili kombinaciju odmora i za individualni turistički najam najbrže će naći svog kupca diskretnom prodajom. Te cijene znaju biti iznimno visoke. U Dubrovniku se slijedi individualiziran pristup procjeni vrijednosti nekretnine. Stranih ulagača je preko 30 posto posebno iz sjeverne i zapadne Europe, zatim s američkog i drugih tržišta. Također sve više naših povratnika traži nekretninu na području Dubrovnika.
Kako turizam ima snažan utjecaj na tržište nekretnina u Dubrovniku, dobra turistička sezona pojačava potražnju za nekretninama i olakšava realizaciju kupnje domaćim kupcima povezanih s turističkim sektorom. Na način da su već vlasnici nekretnina na moru - veli Nada Burum.
Stoga zašto Dubrovnik može držati tako visoku cijenu? Naprosto zato što može.