Najveća dilema s kojom se svatko susretne u odgovarajućoj životnoj dobi, kad se odluči osamostaliti i odseliti iz roditeljskog doma, jest ona o kupnji ili najmu nekretnine. Iako je prevladavajuće mišljenje, posebno kod nas, za razliku od drugih zemalja EU, kako je kupnja nekretnine bolja opcija, to ne mora biti točno.
Novi pogled na spomenutu temu ponudili su na ovogodišnjem Festivalu znanosti, profesori Ekonomskog fakulteta Sveučilišta u Splitu (EFST) prof. dr. sc. Željko Mrnjavac, prof. dr. sc. Ana Rimac Smiljanić, izv. prof. dr. sc. Sandra Pepur i izv. prof. dr. sc. Ivana Bulog, koji su, u suradnji s Ekonomskom i upravnom školom Split, održali zanimljivo predavanje na temu:”Analiza dvojbe kupnja ili najam nekretnine - korak u prevenciji prezaduženosti mladih”. Riječ je o svojevrsnom osvrtu na rezultate njihova rada na znanstvenom projektu “Partnerstvo za sprječavanje prezaduženosti” - “Partnership for prevention of over-indebtedness - PPOI” kojega financira Europska komisija.
- I jedna i druga opcija imaju prednosti i nedostatke koje je potrebno sagledati i o njima razmisliti prije odluke. Ključni kriterij definitivno ne bi trebao biti samo cijena kvadrata ni mogućnost zaduživanja nego bi se trebalo fokusirati i na ciljeve poput podizanja kvalitete života, fleksibilnosti i zadovoljenje potreba u određenim životnim fazama. Kupnja stambene nekretnine jedna je od (naj)važnijih financijskih odluka pojedinca, koja zahtijeva racionalno promišljanje, što kod nas često nije slučaj - reći će profesori splitskog Ekonomskog fakulteta.
Kultura višegeneracijske štednje
U Hrvata postoji kultura vlasništva nekretnina kao oblik višegeneracijske štednje. Oni koji nisu sretni nasljednici nekretnine, češće se odlučuju za rješavanje vlastitog stambenog pitanja uzimanjem dugoročnog stambenog kredita. No, tu nastaje moguća zamka za mlade generacije. Stambeni krediti su po svojoj prirodi dugoročni. Sa sobom nose brojne rizike zbog čega, uz niz nepredviđenih okolnosti koje se tijekom godina mogu pojaviti, u konačnici mogu dovesti do problema prezaduženosti pojedinca.
- Prezaduženost je danas veliki problem, a često nastaje iz nedostatka osnovne financijske pismenosti. Ljudi stvaraju dugoročne obveze i neopravdano pretjerane izdatke nerijetko zato jer to rade i drugi pa smatraju da je to ispravno. Gorka iskustva sa švicarskim frankom potvrđuju suprotno. Na našim radionicama, sudionici nam često postavljaju pitanje zašto je loše imati stan u vlasništvu umjesto da nekome drugome plaćamo najam? Odgovori se nalaze u činjenici da ljudi često previde različite troškove povezane s kupnjom odnosno vlasništvom nekretnine. Dodatno, ne prepoznaju sve rizike kupnje, i u konačnici, ne znaju kako izračunati isplativost dugoročnih investicija. Računajući trenutne cijene kvadrata stana u Dalmaciji i cijenu mjesečnog najma, dugoročna financijska računica ide u korist najma koji je isplativija opcija. Međutim, konačni odgovor na ovo pitanje je individualan te prvenstveno ovisi o izvorima financiranja kupnje - ističu prof. dr. sc. Željko Mrnjavac i prof. dr. sc. Ana Rimac Smiljanić.
Svatko tko diže kredit mora biti svjestan da dugi rok donosi i velike rizike. Posljednjih nekoliko godina bile su na snazi povijesno niske kamatne stope, a samo pogled desetak godina unatrag pokazao je kako takva situacija nije trajna. U današnjem inflatornom okruženju, koje prati rast kamatnih stopa, dugoročno zaduživanje je jako rizično. Svi koji razmišljaju o podizanju stambenog kredita trebali bi, smatraju profesori EFST-a, ugovoriti što dulje fiksnu kamatnu stopu, ali će ih, prije ili kasnije, dočekati promjena rate kredita. Referentna kamatna stopa EURIBOR kontinuirano raste, a naši krediti obično su ugovoreni uz šestomjesečni EURIBOR + fiksna marža. Rast kamatnih stopa na stambene kredite u Euro zoni ukazuju na taj trend...
Jednom kad ga potpišete...
Predavači sa splitskog Ekonomskog fakulteta navode kako u životu uvijek ne donosimo racionalne odluke. Na odluku o kupnji ili najmu nekretnine, osim financijskih faktora, značajnu ulogu imaju i oni koje je teško monetarno iskazati. Riječ je o faktorima emocionalno-psihološke prirode, poput emocija i potreba, ali i životnog stila, najčešće uvjetovanih društvenim normama. Kad je riječ, primjerice, o životnom stilu, Hrvati, za razliku od stanovnika drugih europskih država, vole živjeti u vlastitoj nekretnini umjesto u unajmljenoj, bez obzira na prednosti najma stana.
- Rast kamatnih stopa predstavlja značajnu prijetnju zaduženim građanima - upozorava prof. dr. sc. Ana Rimac Smiljanić napominjući kako globalni podaci ukazuju da se aktualne inflacije nećemo lako i brzo riješiti. Uz to rastu geopolitički rizici i nesigurnost, sve to vodi rastu tržišnih kamatnih stopa.
- Iz povijesti treba učiti! Često se zaboravlja činjenica da je u bogatoj Americi 1981. godine kamatna stopa dosegla rekordnih 20 posto. Puno je godina prošlo od tada, ali i stambeni krediti se uzimaju najčešće na rok od 20-30 godina, a nitko od nas točno ne zna što nas sutra čeka. Jednom kad se kredit potpiše on vas vjerno prati do povratka zadnjeg centa. Uz to su, u posljednjem desetljeću, cijene stambenih nekretnina globalno rasle. Glavnim uzrocima se smatraju desetljeće niskih kamatnih stopa, pojava platformi za iznajmljivanje turistima i prenamjena nekretnina za najam turistima, starenje populacije, rad od kuće za vrijeme pandemije te inflacija. Zbog niskih kamatnih stopa alternativna ulaganja poput štednje u bankama, obveznicama ili dionicama nisu donosila zadovoljavajuće prinose, pa se investitori okreću nekretninama - objašnjava prof. Rimac Smiljanić. Potonje je osobito izraženo u velikim europskim gradovima gdje su veliki investicijski fondovi pokupovali čitave stambene blokove prouzročivši rast cijene nekretnina i najma.
- Srećom, Hrvatsku je taj fenomen zaobišao. Ali turizam je to nadoknadio. Prema podacima EUROSTAT-a, regija Jadranska Hrvatska je prva u Europi po ostvarenim turističkim noćenjima u stambenim nekretninama tzv. privatnom smještaju rezerviranom preko online platformi! Taj rast cijena nekretnina privukao je dodatne ulagače - sve stariju populaciju Europe koja štedi za stare dane ulažući u nekretnine. Logika je jednostavna - ako budu imali novca uživat će na suncu, a ako ne - dat će nekretninu u turistički najam. Dio tih ulagača došao je u Hrvatsku. S krajem pandemije, dodatni rast cijena potiče inflacija. Investitori, preplašeni realnog gubitka vrijednosti novca, ulažu u imovinu koja je tradicionalno dobra zaštita od inflacije - govori splitska profesorica.
Prema EUROSTAT-u, u Europi je, u prosjeku, u zadnjem kvartalu 2022. zabilježen pad cijena nekretnina. Kako je u Hrvatskoj mali broj nekretnina pod hipotekama efekt rasta kamatnih stopa na cijene nekretnina još nije vidljiv. No, istraživanje MMF-a ukazuje kako su niske kamatne stope bile glavni pokretač rasta cijena stambenih nekretnina u Istočnoj Europi u prethodnom desetljeću.
- Cijene nekretnina, kao i svake druge imovine, rastu dokle god na tržište dolaze kupci s novom gotovinom. Možemo li očekivati da će se prošle godine ponoviti? Teško - procjenjuje prof. dr. sc. Ana Rimac Smiljanić.
Iako država ulaže određene napore u društveno poticanu stanogradnju prof. dr. sc. Smiljanić, izv. prof. dr. sc. Pepur i izv. prof. dr. sc. Bulog slažu se kako jako niska priuštivost stanovanja, osobito u turističkim područjima na Jadranu i gradu Zagrebu, jasno ukazuju da kreditiranje APN-a nije dostatno.
Znanje najbolje plaća kamate
- Građanima se trebaju ponuditi i druge opcije stanovanja, a ne samo poticati kupnju. Prvenstveno razvijanje modela najma stanova. U tom kontekstu se često spominje izgradnja javnih stanova za stanovanje. To je jedna od potrebnih mjera, ali sama po sebi neće riješiti problem. Naime, OECD je objavio podatke kako Danska i Austrija, imaju samo 20-ak posto stambenog fonda u sustavu javnog najma, a one su uz Nizozemsku (oko 35 posto) zemlje s najvećim udjelom javnih stanova za najam u Europi. Treba razvijati zakonodavstvo koje će regulirati dugoročan najam, ali i osigurati brzu i efikasnu primjenu istog. U Hrvatskoj nisu zaštićeni ni vlasnici stanova za najam niti unajmitelji. Tek kada se osigura sigurnost i jednih i drugih možemo očekivati da će veći broj stanovnika rješavati svoje stambeno pitanje kroz najam nekretnine. Do tada smo osuđeni na kupnju, iako to može rezultati značajnim financijskim rizicima - smatraju profesorice.
Govoreći o poznatom hrvatskom sindromu štednje u nekretnini prof. Pepur i prof. Bulog ističu kako je vrijeme da se okrenemo i nekim drugim modelima investiranja i štednje poput stanovnika brojnih zapadnoeuropskih zemalja. U njihovim kulturama novac se ulaže i u štednje za bolju mirovinu, ulaganja u vlastitu edukaciju i edukaciju djece i sl.
- Ulaganje u znanje i obrazovanje je najbolja moguća investicija. Kao što je rekao Benjamin Franklin: Ulaganje u znanje plaća najbolje kamate. Razumijevanje važnosti štednje ili investiranja temelji su osnovne financijske pismenosti pojedinca - mišljenja su prof. Pepur i prof. Bulog. Pri tom spominju i ovdašnja loša iskustva u povijesti. Ludi u Hrvatskoj, a prije toga u Jugoslaviji, nisu gubili novac samo ulažući u nekretnine.
Za vrijeme Jugoslavije visoka inflacija je pojela štednju ljudima koji su štedjeli u bankama, a oni sa zamrznutom starom deviznom štednjom prošli su agoniju. Osamostaljenjem Hrvatske ljudi su opet gubili novac u bankarskoj krizi krajem 90- tih godina... Početkom 2000-tih pojavilo se ulaganje na burzu. Inicijalna javna ponuda (IPO) dionica INA-e i HT-a potaknulo je pojavu novih ulagača na burzi koji su nakon 2008. godine masovno izgubili novac. Gledajući unatrag, u Hrvatskoj ljudi nisu jedino gubili ulažući u nekretnine.
- S izuzetkom kratkog perioda nakon krize 2007./08. cijene nekretnina su se brzo oporavile, ali to ne garantira da će tako biti u budućnosti. To stvara lažnu iluziju da se ulaganjem u nekretnine ne može izgubiti.
- Krize su se uvijek događale i događat će se. Ne bi se trebalo opterećivati s mogućom krizom koja će (možda) doći. Ključno je naučiti se ponašati u okviru mogućeg! Jer izlazak iz prezaduženosti puno je teži od izbjegavanja ulaska u nju. Ne imitirajte ono što svi drugi rade, nego sve detalje svojih odluka unaprijed stavite na papir i zapitajte pomoć nekog ekonomske struke. A za kraj savjet koji planiraju kupiti ili unajmiti nekretninu:”Najbolja matematika koju možete naučiti je kako izračunati budući trošak svoje trenutne odluke” - poručuju profesori.