U ropotarnicu smo poslali četiri države, a nismo sredili katastar i gruntovnicu: kuća pored mora ima 'samo' 503 suvlasnika

Bit će domalo i punih sto godina da na životu nema dične Austro-Ugarske, a ovdje je se još spominju sa sjetom. Ne, naravno, zbog zloglasnih tamnica u kojima su čamili idealisti koji su se borili za nacionalno oslobođenje slavenskih naroda što su stoljećima živjeli pod habsburškom čizmom ili strašnih vojni u kojima su za tuđinsku K und K po Galiciji ginuli naši djedovi, već stoga što je bila posljednja država na ovim prostorima koja je imala sređen katastar i zemljišne knjige.

U zemlji nepismenih seljaka koja je tada većinom (pre)življavala od poljoprivrede, znalo se točno gdje prolazi međa, pa susjed susjedu zbog toga nije skidao glavu. Znalo se, naravno, i koliko se poreza na plodnu oranicu ili zapuštenu parcelu mora platiti.

Onda je 1918. stara – neki će joj dodati i epitet dobra Auštrija, prdnula u rosu, a sve ostale tvorevine što su je naslijedile nisu se po tom pitanju uspjele maknuti s mjesta; dapače, stvari su se dodatno zapetljale, pa što vrijeme dalje odmiče, politička se obećanja o usklađenom zemljišniku i katastru čine neostvarivima. Je li moguće da ćemo jednog lijepog dana tek klikom "miša" šetati kroz digitalizirani katastar i zemljišne knjige, a da bismo provjerili je li nekretnina koja nas zanima opterećena kakvim teretom?

Sporovi od 15 godina

– Ja sam optimist, sve se može, samo poučeni iskustvom kako to u nas ide, dugo će trajati. Ni brza cesta Solin-Split nije se trebala graditi dvadeset i pet godina, pa je ispalo tako. Mi zaista radimo u jednom pravnom košmaru, a opet se nekako snalazimo, zapravo, moramo se snalaziti, druge nam nema. Treba imati puno volje i strpljenja da bi se sa svime time izašlo na kraj. Naši ljudi sve to još nekako i shvaćaju, navikli su, ali stranci, njima je jako teško objasniti da to što su nad nekom nekretninom stekli vlasništvo, ne znači da je i posjeduju, pa budu šokirani kad se iznenada nađu na sudu u sporu koji traje i po petnaest godina – kaže splitski odvjetnik Stipica Kovačević.

I njegov stariji kolega Dragan Mijoč, slaže se da je strancima nemoguće shvatiti u kakvoj (pravnoj) stvarnosti živimo.

– Njima je jako teško objasniti da mi nemamo jedinstvenu knjigu koja objedinjuje katastar i gruntovnicu, posjed i vlasništvo. Zbog te činjenice oni su često i žrtve raznih prijevara. Poznavajući naš mentalitet i brzinu kojom radimo na velikim projektima, trebat će nam uz silne napore i angažman ljudi sa strane - petnaest do dvadeset godina da uskladimo stanje u katastru i zemljišniku, a ako to ne završimo u tom roku - nećemo vjerojatno nikada. Ipak, optimist sam kad vidim koliko se u posljednjih šest, sedam godina napravilo, recimo, u digitalizaciji zemljišnih knjiga, s tim da treba imati na umu da je na tom projektu bio zaposlen značajan broj mladih ljudi, studenata, koji su unosili te podatke. Eto, da mi je netko tada rekao da će se ZK uložak danas dobivati za samo dva-tri dana, ne bi mu vjerovao, ali očito je da se može kad se hoće. Digitalizacija zemljišnih knjiga je daleko odmakla, ali u katastru se po tom pitanju nije puno napravilo – veli Mijoč.

Hrvatska je posljednjih godina pravi turistički hit. O predivnoj obali i otocima vani se dosta zna, no zaleđe starih dalmatinskih gradova još je terra incognita, ali već sutra može biti jako privlačno strancima, no i tu će se vjerojatno ispriječiti stari problemi.

– Evo vam jedan primjer iz prakse. Moj prijatelj bi preuredio u Zagori jednu staru kuću u turistički objekt, ali, veli, na njoj je upisano pedeset vlasnika. Pita me što mu je raditi, a ja mu kažem - počni to "čistiti" što prije, jer ćeš tako prije i završiti. A u takvim situacijama vam je najvažnije ZK stanje, utvrditi tko su vlasnici, tko je od njih živ, pa doći do njega i dati mu do znanja što namjeravate. Najgore je kad su upisani vlasnici mrtvi, a njihovi potomci po svijetu. Tu dođe do velikih zastoja, ali ako toga nema, sve se da završiti u nekom razumnom roku – kaže Kovačević.

Katastar zemljišta vodi se na planovima mjerila 1:1000, a 80 posto katastarskih planova izrađeno je grafičkom izmjerom prije 1918. godine. Koliko je stanje zabrinjavajuće, govori činjenica da najveći dio D-8 Jadranske turističke ceste, popularne - magistrale; sagrađene prije pedesetak godina - u najvećem dijelu nije evidentiran u nadležnim katastrima i zemljišnim knjigama. Veliki je problem i s rasitnjenošću parcela.

Umirovljeni crikvenički sudac Božo Vilušić svojedobno je za ilustraciju naveo da je u katastarskoj općini Trpanj na Pelješcu upisana čestica k.c.258/1 površine 400 kvadratnih metara, koju dijele čak 503 suvlasnika! Prema egzaktnim podacima katastra, Hrvatska ima najveći broj čestica po jedinici površine u Europi.

– I zato takve kuće ne možete prodati. Na Šolti ima kamenih kuća prvi red uz more s pustim suvlasnicima u nekoliko generacija i jasno je da takvu nekretninu nitko neće kupiti – kaže odvjetnik Mijoč.

Suduje pola Hrvatske

U državama: SHS, Kraljevini Jugoslaviji, NDH, SFRJ i Republici Hrvatskoj, koja je danas dio Europske unije, a koja se, uz sve mane – drži jednom od najnaprednijih zajednica svijeta, koriste se, i kako stvari stoje još će se dugo rabiti - austrougarske zemljišne mape koje nisu posve precizne, a sve to bez obzira na činjenicu što su nam suvremene tehnologije premjeravanja omogućile da se susjede, koji su obično zbog "zemljurine" na "pas mater" - razgraniči do zadnjeg milimetra.

No, to se nije dogodilo i ovdje ćete teško naći familiju čiji članovi u više koljena nisu zavađeni zbog nerijetko i potpuno bezvrijednih parcela koje nikad nisu uopće ili u potpunosti podijeljene, pa se tužakaju oko nekoliko kvadrata do te mjere da otac sinu preda odvjetničku kancelariju i predmet koji je započeo voditi još kao pripravnik, a do umirovljenja ga nije uspio završiti.

– Da je usklađeno stanje u katastru i zemljišnim knjigama, sigurno bi pedeset posto predmeta na sudovima bilo manje – veli odvjetnik Kovačević.

Jednom sam prilikom radio reportažu iz najpoznatije hrvatske kaznionice "Lepoglave", gdje je dobar dio zatvorenika robija zbog krvnih delikata.

"Čujte, gospon novinar, sve su vam to nekad bili mirni obiteljski ljudi, a onda bi spili kupicu-dve preveć i zakačili se sa susedom zbog međe", konstatirao je ravnatelj, predmnijevajući da sam mislio kako ću tamo sresti kakvog Jacka Trbosjeka ili serijske ubojice iz serija poput CSI-ja, a ne rumene vlasnike kleti koji su zbog njih bili spremni i krvcu liti.

A, međa se ovdje u posljednjih sto godina pomicala zbog koječega: ratova, mijenjanja državnih granica, prirodnih katastrofa, agrarnih reformi, koje su provodile gotovo sve spomenute države, ili propadanja velikih socijalističkih poljoprivrednih kombinata, ali ponajviše zbog – neplaćanja poreza.

Da bi se izbjeglo platiti poreze, koji su, nota bene, u turske zemane bili strašno veliki, pa se ljudima valjda od njih uvukao strah u kosti za vijeke - zemljom se trgovalo iz ruke u ruku, a ona ostajala uknjižena na pokojnike u pljesnjivim austrougarskim knjigama.

Onda bi se vremenom oko nje zakačili potomci, pa bi jedni tvrdili da vrijedi samo ono što je zapisano u katastru ili gruntovnici, a drugi ono što kaže usmena predaja koja se prenosi s koljena koljeno, a veli, otprilike, da je "niže od potoka do starog jasena zemlja pokojnoga Mate, a dalje njegovih prgavih i nezahvalnih stričevića koji svojataju Matino, odnosno, njegove zlatne dice".

Nije samo problem što su podaci iz katastra i gruntovnice često neusklađeni, nego još gore, da katastarska knjiga uopće ne postoji, što rezultira sudovanjima koja traju po trideset godina i više, a ako se i kad se uopće pravomoćna presuda donese, pitanje je hoće li se provesti u djelo, jer policija često zazire baviti se imovinskopravnim zavrzlamama i uvoditi silom u posjed zavađene rođake.

U međuvremenu, jedna generacija umire, a druga se nastavlja svađati do posljednje kapi krvi i grumena ledine, na kojoj najčešće niče samo korov i plaze gušterice, a na tržištu bi jedva našla kupca za koji euro po četvornome metru.

No, to u ovoj i dalje pretežito seljačkoj zemlji, ne po broju poljodjelaca, nego po mentalitetu - ne znači ništa, jer to što se bratu, sestri ili pohlepnim rođacima ne želi prepustiti ni milimetar onoga što ljudi misle da im pripada, pitanje je časti, koja se u pravilu nečasno brani – vrijeđanjima, šakama i povicima uz nabreknute vratne žile: "Krvi mi Is'sove, ne dam ti ni centimetra – i gotovo!"

Katastar jedno, zemljišnik drugo

A raspadnute zemljišne knjige pisane kitnjastim slovima, na kojima oči gube odvjetnici, suci i notari, posebna su priča. Često su predmet zloporaba, pa ih se namjerno uništava da bi se došlo do imovine. Podmićeni službenici trgaju listove iz kupusastih knjižurina, pa se tako uništavaju jedini dokazi da je netko polagao pravo na određenu parcelu.

Stanje je posebno komplicirano do granica nekadašnjih turskih osvajanja, jer su se ti krajevi raseljavali, pa ponovno kolonizirali, tako da potomci nekadašnjih vlasnika polažu pravo na zemlju potomaka naseljenika, koja nije uknjižena na njih nego na njihove potomke.

Komplicirano? Da, kompliciranije da ne može biti gore, jer kad se ima na umu da Hrvati iseljavaju stoljećima, i da se uvijek može javiti neki daleki rođak iz Ognjene Zemlje i tražiti svoj "dječji dio", jasno je da je nemoguće naći obitelj koja sa stopostotnom sigurnošću može tvrditi da je sve svoje raščistila "jedan kroz jedan".

Posebna je priča socijalističko razdoblje, kad se tjerajući ljude u gradove, od siromašnih seljaka stvarao proletarijat. Onda su novopečene gradske obitelji polako zapustile imanja koja su naslijedili od starijih ili ih se odrekli u ime države zbog kakvog smiješnog dječjeg doplatka.

Tu je još i eksproprijacije, pa nacionalizacije i konfiskacije, koje je pokojna Jugoslavija "mukte" ili uz simboličnu naknadu prisvajala privatnu imovinu, pa su sudovi zatrpani zahtjevima za povrat parcela koje su u međuvremenu prenamijenjene, a na njima su nikle kuće ili cijele stambene četvrti.

I što će mladi sudac kakvog općinskog suda u provinciji razabrati kad se pred njima nađu stotine dokumenata iz različitih država kroz tri ili četiri generacije, a zadnje što je napravljeno po zanatu potječe iz te daleke, ali pedantne Austro-Ugarske, nego otvoriti bolovanje i predati predmet kolegi.

Što je najgore, ta ista država, koja je često po raznim osnovama "posvajala" privatno - pokazala se lošim gospodarom, pa se ne zna u koga je danas više zakorovljene zemlje – u pokondirenih "građana" kojima ona više ništa ne znači ali bi se, kad dođe do parničenja, ubili za pedalj krša, ili državne administracije koja ne zna kuda će više sa svim tim livadama i šumama koje se šire na sve strane, jer je stanovnika i stoke sve manje, pa požari u ljetnim mjesecima haraju sve u šesnaest.

Da sve bude apsurdnije, kad se spomene porez na neobrađeno zemljište, kojim bi, stručnjaci predlažu – potaknuli lijene vlasnike da uzmu frezu u ruke, javnost se propne na zadnje noge, jer nema onoga tko ovdje negdje nema nekakvu zemlju, koja, eto, leži zaboravljena kojih četrdeset, pedeset godina, dok naše sinove ili unuke jednoga dana, po tom pitanju, ipak, ne dohvati neki porez, naravno, ako se podaci u katastru i gruntovnici konačno budu poklapali. I tako od poreza do poreza, pola nam je Hrvatske zakorovilo...