- Statistički potkrijepljeno vam ne mogu reći je li se posljednjih mjesec-dva potražuju nekretnine po selima, Zagori, manje naseljenim mjestima oko većih gradova ali ipak, pregledom većeg dijela oglasa, može se zaključiti da je tomu tako - kaže Ivona Mijatović Dautović, direktorica tvrtke TATA grupa, koja upravlja portalom Moj Bankar.
Evo recimo još jedan detalj, kad već razgovaramo o tome, kaže.
- Zemlja pored moje vikendice prodaje se godinama, nikada nije imala puno posjeta - do sad. Svaki vikend barem njih troje ili četvero - pojašnjava Mijatović Dautović, s kojom smo htjeli provjeriti sve glasnija pričanja kako je ‘korona’ ‘potjerala’ ljude iz grada na selo i manje naseljena mjesta.
Dovoljno blizu gradu, ali i dovoljno daleko od ljudi.
S obzirom i na daljnju neizvjesnu situaciju oko koronavirusa pratit ćemo, kaže, događa li se trajni ili povremeni ‘bijeg’ daleko od gradske gužve i većeg broja ljudi.
Osvrnula se i na još nešto.
Idealno za studente
Što se pak najamnina tiče, cijene su pale - tako da je sada trenutak u kojem se isplati iznajmljivati, kaže dalje.
Ovo je recimo dobra vijest za sve one studente koji traže stan ili pak obitelji koji traže stan u nešto dugoročnijem najmu.
Općenito, o cijenama nekretnina kaže sljedeće.
- Kada pričamo o prodaji nekretnina, cijene su drastično porasle u posljednje tri godine od kada idu tranše APN-a. Prodavatelji, trgovci nekretninama i ostali našli su svoj trenutak.
Prodajna cijena kvadrata uvelike je premašila stvarnu cijenu - tako da odjednom kupci (dužnici po kreditu) dobivaju procjene za 10-20 posto manje od prodajne cijene nekretnine.
Dok se banka s jedne strane želi osigurati, da je vrijednost nekretnine stvarna, prodavatelj želi zaraditi i jedini tko u svemu nastrada je kupac odnosno dužnik po kreditu - ističe naša sugovornica.
Do početka korona krize, rezidencijalno tržište nekretnina bilo je u usponu, pojašnjava.
- Krajem 2019. i početkom 2020.godine cijene rezidencijalnih tj.stambenih nekretnina su dosegle rekordne iz nikad ponovljene 2008. godine. Za to je trebalo dugih 12 godina. Pritom je važno je napomenuti da je u 2019. godini i BDP dostigao razinu iz 2008.- kazuje
Do kraja godine može se očekivati sljedeće, nastavlja naša sugovornica.
Različite procjene
- Od izbijanja korona krize, vodeći ekonomisti, Svjetska banka, i Vlada RH prihvatili su činjenicu da će BDP Republike Hrvatske značajno pasti.
Procjene su različite, ali držimo li se samo one koju planira vlada, a to je pad BDP-a od 9,4 posto u 2020 dovoljni je argument koji će izazvati tektonske pomake na tržištu nekretnina.
U 2021. planira se rast BDP-a od 6,1 posto, što znači da ćemo krajem 2021. sa BDP-om biti na razini 2017. ili 2018.
Analizirajući kvartalne stope promjene BDP-a zajedno sa kretanjem odgovarajućih stopa promjene cijena stambenih nekretnina od 2003. pa do kraja 2019., uočava se snažna korelacija ove dvije varijable (R2=0.56).
Naime, kada BDP značajnije pada, a u prošlosti je u prva tri kvartala 2009. padao iznad 5 posto, pada i cijena nekretnina-pojašnjava.
Cijene stambenih nekretnina reagiraju sporije, tj. treba im otprilike jedan kvartal da se korigiraju, ali ako nakon značajnijeg pada BDP-a, isti nastavi dalje padati, čak i manjim stopama, slijedi i značajnija korekcija cijena nekretnina - ističe Ivona Mijatović Dautović.
Poanta je, veli, što sa krajem 2019. Hrvatska ima niz od 23 uzastopna kvartala rasta BDP-a, a gotovo svi smo svjesni da će se niz zaustaviti u 2020. Kako podaci pokazuju, u 19 kvartala sa padom BDP-a cijene nekretnina su padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003 do 2019), cijene su rasle u njih 40.
- Sve su to snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako kroz sljedećih 2-3 godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008., to smo upravo postigli u 2019. godini, no vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je očekivati da će se isto vjerojatno korigirati do 10 posto - kaže.
Nezaposlenost kao 'trend'
Dodatni negativni utjecaj realizirati će se i kroz povećanje nezaposlenosti, tvrdi.
U travnju 2020. bilo je oko 160 tisuća nezaposlenih, dok je u istom mjesecu 2019. nezaposlenih bilo oko 130 tisuća. Porast u 4. mjesecu 2020. u odnosu na 2019. je 30-ak tisuća, uzmemo li u obzir da je u veljači 2020. bilo 20-ak tisuća manje nezaposlenih nego u 2019. godini, statistika izgleda još lošije.
Objašnjava i kako će se ponašati banke.
Poslovne banke u Hrvatskoj suočavaju se sa dva trenda, ističe.
- Prvi je moratoriji koje uvode, a kojih je do sada zatražilo oko 40 tisuća građana dok ih je odobreno oko 20 tisuća. Procjenjuje se da je sedam posto kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij.
Osim moratorija, banke su počele i zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za odobravanje stambenog kredita, već neko vrijeme, kreditna sposobnost računa sukladno ovršnom zakonu te se u kreditnu sposobnost ne uključuju dodaci na plaću kao što su dodatak za terenski rad, naknada za prijevoz i slično.
Zaoštravanje uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini na primjer dok je prije iznos kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine mogao biti 1:1.
Sada u nekim bankama iznos kredita ne može preći 70 posto vrijednosti nekretnine, dok neke banke s druge strane ne žele ni kreditirati klijente koji nisu njihovi postojeći klijenti.
Kako su kamatne stope, također važna komponenta tržišta nekretnina, vidimo da unazad 15 godina većina rasta cijena se dogodila kada su kamatne stope bile ispod četiri posto. U samo 4 kvartala (i to 2015. i 2016. kada su cijene nekretnina bile na minimumu, a BDP je počinjao rasti) cijene su rasle, u ostalih 11 kvartala, cijene su rasle kada su kamatnjaci bili ispod četiri posto - priča naša sugovornica.
Hlađenje tržišta
Sve to odrazit će se na cijene stambenih nekretnina.
- Teško je, navodi predvidjeti cijene bilo kakvih usluga i dobara, ali uzimajući gore navedene činjenice, zasigurno možemo zaključiti da će doći do hlađenja tržišta rezidencijalnih nekretnina - zaključuje dodavši i kako je nekoliko ključnih faktora koji će utjecati na pojavu kratkoročnog pada ili dugoročnog mrtvila.
Prvo BDP - ako pad BDP-a bude kratkoročan, te u u prvim kvartalima slijedeće godine se gospodarska aktivnost re-aktivira vrlo je vjerovatno da će se brže stabilizirati i cijene nekretnina potom nezaposlenost - što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana, te su banke opreznije u svom ponašanju.
Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019. godine, vrlo je vjerojatno da će na snazi ostati oštriji uvjeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti. Tu su i kamatne stope - trenutne kamatne stope na kredite su oko 2,8-3,0 posto. Ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama, velika je vjerovatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, tj da će pad biti značajno manji. APN, tj. subvencije stambenih kredita - iz današnje perspektive, APN treba služiti kao stabilizator cijena.
Oči širom otvorene
Pogotovo uzimajući u obzir činjenicu da se za 9. mjesec najavljuje i novi program - veli.
Ako tome doista bude tako, definitivno će se dodatno smanjiti pritisak na pad cijena tj. mjera bi trebala imati pozitivan učinak, tvrdi naša sugovornica.
- Pritisak na pad biti, mišljenja smo, biti će relativno kratak (do dvije godine) te ukoliko se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti, te pokušati opet doseći rekordne razine iz 2008. godine.
U odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4 posto kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova, kojih sada na tržištu nema - kazuje.
- Valja promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke dodatno postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita - na kraju će.