Mali upravitelji obnovili 12 stambenih zgrada, a najveći ni jedan i - šute, iako bi stanarima režije pale na petinu!

Na prostoru Zadarske županije prošle je godine potpisano samo 12 ugovora za energetsku obnovu višestambenih zgrada, što je zapravo beznačajan broj u odnosu na ukupan broj zgrada na zadarskom području.

Vlada Republike Hrvatske je u suradnji s Ministarstvom graditeljstva i prostornoga uređenja još u srpnju 2014. godine donijela Program energetske obnove višestambenih zgrada od 2014. do 2020. godine, čije je provedbeno tijelo Fond za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost. Primjerice, Rijeka je već 2016. godine imala obnovljenih 150 višestambenih zgrada, dok Zadar nije imao ni jednu. Zadarska županija stoga je najavila osnivanje radne skupine za energetsku obnovu višestambenih zgrada, jer je u usporedbi s drugim gradovima Zadar daleko na začelju u energetskoj obnovi zgrada.

Pročelnik Upravnog odjela za gospodarstvo, turizam, infrastrukturu i EU fondove Lovro Jurišić nedavno je na kolegiju župana izvijestio o razlozima takvog neuspjeha na zadarskom području: u velikom dijelu zgrada upravitelji zgrada se razlikuju po pojedinim ulazima, pa se zbog nesuradnje između upravitelja zgrada pojavljuju zapreke za prijavu zgrada za projekte energetske obnove. Posebne zapreke čine i vlasništva nekretnina, gdje u većini slučajeva nisu provedene potpune pravne radnje s ciljem upisa u zemljišne knjige.

Radna skupina

Energetska obnova zgrada realizira se uz značajno sufinanciranje, ali je preduvjet za to izrada projektne dokumentacije u skladu sa zakonodavstvom iz područja građenja, koja, iako predstavlja opravdan trošak, za veliki dio zgrada uopće nije napravljena, kazao je Jurišić, koji je stoga skupštini predložio osnivanje radne skupine za energetsku obnovu višestambenih zgrada u Zadarskoj županiji, kako bi se povećao broj prijava na javne pozive s ciljem energetske obnove, što je i jedan od ciljeva županijske Razvojne strategije.

Iako je takva odluka i prihvaćena, nikome – ni upraviteljima zgrada, ni njihovim stanarima-suvlasnicima – nije jasno na koji način osnovano radno povjerenstvo može povećati broj prijava za energetsku obnovu zgrada u kojima, unatoč sufinanciranju, veliki dio financijskog tereta ipak moraju podnijeti i sami stanari – vlasnici stanova.

Pokušali smo odgovor na to pitanje dobiti od upravitelja zgrada, koji bi, na zahtjev stanara, trebali izraditi projekte i prijaviti ih na natječaj za energetsku obnovu zgrada, te omogućiti i njihovo financiranje kreditnim zaduživanjem suvlasnika zgrada. Znakovito je da su nam se od četiri upravitelja zgrada koje smo kontaktirali javila samo dva, i to manja po broju zgrada kojima upravljaju, ali zato najvećih po broju realiziranih projekata. Odgovore na postavljena pitanja poslali su nam Unik, upravitelj stambeno-poslovnim zgradama na području Zadarske županije, direktora Ardena Draževića, koji je realizirao najviše energetskih obnova zgrada u Zadru, i Nova suha, direktora Miloša Radulovića, koji značajne uspjehe obnove zgrada s riječkog područja sada primjenjuje i u Zadru.

Najveći upravitelji stambenih zgrada u Zadru koji kontroliraju najviše stanova – Zadar Stan, direktora Ante Ruševa, i Tanker, direktora Genarija Sutlovića – do zaključenja teksta, unatoč višekratnim pokušajima, nisu odgovorili na naša pitanja. Iako upravljaju najvećim brojem stanova u Zadru, ova dva upravitelja koji su "u naslijeđe" dobili velik broj stanova nekadašnjeg Stambenog gospodarstva do sada nisu realizirali ni jedan jedini projekt energetske obnove stanova, a navodno ih tek nekoliko imaju u pripremi. Vjerojatno se na njih najviše i odnose primjedbe iz Zadarske županije, a moguće je da je to bio i razlog zbog kojeg nam se nisu javili.

Unik je upravitelj 270 stambenih zgrada u Zadru i okolici i od 12 projekata realizirao ih je sedam, po čemu je daleko vodeći u Zadarskoj županiji. Pred realizacijom je obnova četiri velika nebodera, dva manja i jedna ležeća zgrada kod Elektre.

– Osnovni preduvjet za realizaciju energetske obnove je odluka da se uopće ide u projekt. Bitno je doprijeti do vlasnika stanova i objasniti im što to uopće za njih znači. Najveća je prepreka to što unatoč sufinanciranju Fonda za energetsku učinkovitost, koje je za zadnji natječaj iznosilo i do 60 posto, zgrade moraju podići kredite, što iziskuje povećanje pričuve. Ni jedna zgrada koja je išla u realizaciju nije išla ispod pet kuna pričuve po četvornome metru, i to je najveća prepreka za ljude u situaciji u kojoj živimo. Tamo gdje se ljudi uspiju dogovoriti, stisnu zube i pristanu na povećanje pričuve, tamo projekti uspiju, s tim što su to u pravilu krediti na 10 do 15 godina. Sigurno je da nakon energetske obnove zgrade imaju bolje uvjete života, a kolika je ušteda na režijama, teško je precizno znati – ističe Arden Dražević, dodajući kako u načelu pozdravlja osnivanje radne skupine u Zadarskoj županiji, ali mu baš nije jasno na koji način mogu pridonijeti povećanju energetske obnove zgrada.

Dražević napominje još jednu važnu stvar: koliki će omjer sufinanciranja Fonda za energetsku učinkovitost biti u idućem natječaju, upitno je i to još nitko ne zna, ali da će biti isti kao na natječaju 2016. godine – sigurno neće.

- Što se tiče zadarske situacije, dojam je da se nekim upraviteljima zgrada ne da raditi te projekte, a drugi možda imaju problem i s računovodstvom jer vode sve zgrade pod jednim kontom, dok za energetsku obnovu svaka zgrada mora imati svoj zaseban račun. Ako netko govori da su problem malog broja obnovljenih zgrada u Zadru stanari, to je čisti spin. Stanari nisu problem, nego su problem upravitelji i nesuradnja, odnosno nekoordinacija između upravitelja. Zašto? Tu su zgrade kolateralne žrtve. To je bit toga svega – mišljenja je Miloš Radulović iz Nova suhe.

Od 12 zgrada u Zadru, sve su osim ove dvije koje je Nova suha radila, u Ulici Ljudevita Posavskog i Ulici dr. Franje Tuđmana, zgrade s tri ili četiri ulaza, ostalo su neboderi ili zgrade s jednim ulazom.

– Gdje je ključni problem? Kad imate zgradu s dva ili više ulaza, uvjet Fonda je da zgrada bude jedna građevinska cjelina. Ne mogu ići samo dva ili tri ulaza u obnovu, nego isključivo cijela zgrada. Imate zgradu od četiri ulaza, u jednom je upravitelj Unik, u drugome Nova suha, u trećem Zadar Stan, u četvrtom Tanker. Takvu zgradu u takvim konstelacijama možete zaboraviti. Ja sam ulagao velike napore u takvim zgradama da postignemo suglasnost, iako bi situacija zapravo trebala biti čista. U Rijeci smo radili puno takvih projekata na način da upravitelji između sebe izaberu jednoga koji će biti upravitelj. Kad se završi obnova, i dalje svatko upravlja svojim ulazom. Ali to uvijek ispadne neka prepreka. Mi smo imali osam projekata sa završenom projektnom dokumentacijom i nismo mogli u svim slučajevima aplicirati jer nismo svuda bili jedini upravitelji – ističe Radulović.

Ušteda energije

Nekim upraviteljima možda energetska obnova ni ne odgovara. Stanarima, naravno, valja jer dobiju bolju zgradu, dižu cijenu svojih nekretnina i dugoročnu uštedu na energiji, ali upraviteljima ne valja jer se tamo više nema što popravljati. Iako bi dugoročni interes svih trebao biti da se zgrade energetski obnove, jer tada tekuće održavanje pada skoro na nulu. Postoji jamstvo izvođača na izvedene radove, a računi režija za utrošak energiju budu i pet puta niži. Ako smatraju da nemaju mogućnosti izrađivati projekte, upravitelji mogu prepustiti tvrtkama specijaliziranima za pripremu projekata da obave taj posao, pa ni taj izgovor da je to teško i komplicirano raditi ne stoji – mišljenja je Radulović, dodajući da za idući natječaj koji bi trebao najranije izići polovinom iduće godine, Nova Suha ima već pripremljenu dokumentaciju za blok zgrada pokraj Jazina između Polačišća, Zrinsko-frankopanske ulice i Ulice Petra Svačića, jer onaj tko namjerava aplicirati na predstojeći natječaj s pripremom projekta mora krenuti već sada. Kad se natječaj objavi, tada je već kasno.

– Što se tiče izvlačenja na nepovezanosti knjiga položenih ugovora, to nije zapreka za prijavu na Fond. Uvjet je akt o legalnosti građevinske ili uporabne dozvole zgrade, a to sve uglavnom ima u zadarskom arhivu. Fond je priznavao i prijašnje vlasničke listove i knjige položenih ugovora i ja tu nisam nailazio na probleme. Mislim da bi se upravitelji trebali povezati oko energetske obnove jer je to u interesu vlasnika stanara i zajednice u cjelini, a ako netko to ne želi ili neće raditi, ne znam što uopće traži u poslu upravljanja višestambenim zgradama – zaključuje Radulović.