Na tržištu nekretnina u Dubrovniku lani se ‘okrenulo‘ više od 260 milijuna eura! Prema podacima Porezne prave u razdoblju od 1. siječnja do 30. studenoga 2023. godine na području Dubrovačko neretvanske županije uplaćeno je ukupno 7.972.177,48 EUR prihoda s osnove poreza na promet nekretnina. Ne radi se tu samo u kupoprodaji kuća, stanova, zemljišta jer se taj porez uplaćuje i pri kupoprodaji, nasljeđivanju, darovanju, zamjeni, diobi, dosjelosti, dosmrtnom i doživotnom uzdržavanju itd. Ipak, brojka je ogromna, a u ovaj porez pri tome ne ulazi i najam nekretnina.
Ispuhuje se balon
Diljem Europe, zadnjih mjeseci dolazi do usporavanja tržišta nekretnina i pada cijena nekretnina zbog gospodarske i energetske krize koja je zahvatila europske zemlje. I u prvih šest mjeseci 2023. godine u Hrvatskoj je zabilježen pad prometa nekretninama za 9,1 posto u odnosu na isto razdoblje lani. U Zagrebu je taj pad bio i veći, a iznosio je čak 22 posto. Istodobno su prosječne cijene nekretnina i dalje rasle, ali nižim stopama nego ranijih godina, dok je razlika između traženih i ostvarenih cijena u prosjeku iznosila čak 15 posto. Trgovci nekretninama ovih dana u medijima komentiraju kako je nakon 2015. ovo 2023. bila prva godina da su neki trendovi na tržištu postali negativni. - Tržište je ove jeseni dodatno usporilo. Očekivali smo potrebno ispuhivanje tržišta. - kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK za Jutarnji list. - Trend usporavanja nastavit će se i u 2024. ali i u nekoliko nadolazećih godina. Ne očekujemo totalni zastoj kakav je bio 2008., ali neće biti ni lako, predviđa predsjednik udruženja. Trgovci ističu kako će nekretnine s realno postavljenim cijenama uvijek pronaći kupca, no kada je dubrovačko tržište nekretnina u pitanju tu je malo što realno i u skladu s trendovima. Koliko košta četvorni metar stana u Dubrovniku i koja je prosječna cijena ‘kvadrata‘, informacija je koju je teško dobiti.
Porezna uprava pišu nam, nije nadležna za izračun prosječne cijene nekretnine po metru kvadratnom, a trgovci nekretninama poslovično pretjeruju. Podatke ima Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine koje vodi detaljnu evidenciju podataka o tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnine i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije - stan, kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, građevinsko, šumsko zemljište, postignute cijene itd, a koja je javno dostupna za 2022. godinu.
Medijalna i prosječna cijena
Iako nisu najsvježiji i oni su dovoljan indikator kretanja cijena nekretnina na dubrovačkom području.
Na području Dubrovnika te je godine kupoprodaja stanova/apartmana zabilježila dvoznamenkasti rast čak 27,1 posto! Bilo je 422 kupoprodaja, a podsjetimo te je godine završen stambeni kompleks Gravosa. Najviša medijalna cijena četvornog metra stana u Hrvatskoj te je godine zabilježena u Dubrovniku i iznosila je 2588 eura po četvornom metru. Srednja je to vrijednost svih isplaćenih cijena po kvadratu u Dubrovniku, a ne prosječna. K tome Rovinj i Opatija bilježili su najviše medijalne cijene stanova dok je Dubrovnik bio tek na trećem mjestu. Među gradovima i općinama koji su imali medijalnu cijenu nekretnina višu od 2000 eura po četvornim metru bila je i Župa dubrovačka.
Analiza Ministarstva je pokazala kako se 2022. u Dubrovniku trgovalo i najstarijim stanovima u Hrvatskoj, starima barem 222 godine.
Kada su u pitanju obiteljske kuće u Dubrovniku je obavljeno 83 prodaja kuća, a bilo je to povećanje kupoprodaja od 48,2%, po medijalnoj cijeni 1746 eura za četvorni metar, koja je bila najviša u Hrvatskoj. Najskuplja kuća prodana je u Dubrovniku 2022. po cijeni od 7062 eura po četvornom metru.
Zlatko Bender, građevinski vještak kaže kako su cijene nekretnina koje dostavlja Ministarstvo rezultat varljive statistike jer je u njoj je pomiješano sve. - Kvalitetnih građevinskih zemljišta u Dubrovnku nema, ne pamtim kada je zadnji puta prodano takvo zemljište, a da ga ima cijena bi mu bila oko tisuću eura. Novi stanovi u Dubrovniku sada se prodaju u rasponu između 4500 do 6000 eura po četvornom metru, no sasvim je normalno kupiti stan, primjerice u Lapadu po 3000 eura. Za 6000 eura novi stan treba biti vrhunske pozicije i gradnje, a ne da do kuće imate 150 skalina i da ne znate gdje ćete parkirati auto? Cijene nekretnina u Dubrovniku mogu se trenutno zaustaviti, ali neće padati jer više nema lokacija kvalitetnih za gradnju, a tu je i oskudica radne snage pa ne možete ni graditi niti napraviti i manju adaptaciju - kaže on i dodaje: - Trebalo bi zabraniti svaku novu gradnju da se spasi ono što još nije sasvim devastirano kao što je infrastruktura.